Η εποχή που οι φορολογούμενοι δήλωναν στο συμβόλαιο την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου και πλήρωναν «κάτω από το τραπέζι» υψηλότερα ποσά φαίνεται να ανήκει οριστικά στο παρελθόν.
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) πλέον παρακολουθεί τα τραπεζικά ίχνη των πληρωμών και, όταν διαπιστώνει διαφορές, αναπροσαρμόζει τον φόρο μεταβίβασης και επιβάλλει πρόστιμα, όπως επιβεβαιώνει η πρόσφατη απόφαση 848/2025 του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Η απόφαση 848/2025 και ο νέος τρόπος φορολόγησης
Στην υπόθεση που οδήγησε στη συγκεκριμένη απόφαση, το συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου του 2008 ανέγραφε τίμημα 383.815,99 ευρώ, ενώ οι τραπεζικές συναλλαγές απέδειξαν ότι το πραγματικό ποσό που καταβλήθηκε ήταν 650.000 ευρώ.
Η ΑΑΔΕ, βασιζόμενη στα τραπεζικά δεδομένα, αναπροσάρμοσε τον φόρο μεταβίβασης και επέβαλε πρόστιμο για ανακριβή δήλωση τιμήματος. Το Διοικητικό Εφετείο, εφαρμόζοντας ευνοϊκότερο μεταγενέστερο καθεστώς, μείωσε το πρόστιμο στο 25% της αποκρυβείσας διαφοράς.
Αυτή η απόφαση καθιστά σαφές ότι η ουσιαστική φορολογική πραγματικότητα υπερισχύει της τιμής που αναγράφεται τυπικά στο συμβόλαιο. Αν τα τραπεζικά στοιχεία αποδεικνύουν υψηλότερο τίμημα, αυτό λαμβάνεται υπόψη για τη φορολόγηση.
Πλήρης ψηφιακή παρακολούθηση και αυστηροί έλεγχοι
Η ΑΑΔΕ έχει εντείνει τους ελέγχους στις μεταβιβάσεις ακινήτων μέσω διασταυρώσεων τραπεζικών κινήσεων, ηλεκτρονικών δηλώσεων και άλλων ψηφιακών εργαλείων, καθιστώντας σχεδόν αδύνατη την απόκρυψη υψηλότερης αξίας. Παλαιότερα, το «κόλπο» της αγοράς βασιζόταν στην αναγραφή της αντικειμενικής αξίας στο συμβόλαιο και την παράλληλη καταβολή υπολοίπου με μετρητά ή μέσω λογαριασμών τρίτων.
Πλέον, η υποχρεωτική χρήση τραπεζικών μέσων και τα πρόστιμα που ξεκινούν από 10% και μπορούν να φτάσουν έως και 500.000 ευρώ για ποσά εκτός τραπεζικού συστήματος αποθαρρύνουν τέτοιες πρακτικές.
Η νέα νομολογία και ο αυστηρός έλεγχος προκαλούν αλλαγές στην αγορά ακινήτων, όπου η «παραδοσιακή» πρακτική δήλωσης χαμηλότερης αξίας στο συμβόλαιο έχει πλέον σημαντικό ρίσκο.
Η ΑΑΔΕ εξετάζει χιλιάδες συμβόλαια, με τις διαφορές στο τίμημα να αποτελούν κύριο λόγο επανεξέτασης φακέλων. Το μήνυμα είναι ξεκάθαρο: το πραγματικό ποσό που κατατίθεται σε τραπεζικό λογαριασμό καθορίζει τη φορολογητέα αξία.
Σε αυτό το πλαίσιο, οι φορολογούμενοι οφείλουν να προσαρμοστούν στη νέα πραγματικότητα και να δηλώνουν αληθινά στοιχεία στις αγοραπωλησίες, αποφεύγοντας πρακτικές που πλέον εντοπίζονται εύκολα και τιμωρούνται αυστηρά.
